深圳回迁房能不能购买及更名，购买时需注意哪些风险

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子（拆迁补偿房产）。一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价，因为价格低廉也让很多购房者心动。但利益与风险并存，购房回迁房相比起来也会有一定的风险。下面小编介绍深圳回迁房能不能购买及更名，回迁房的契税问题以及购买时需注意哪些风险。

一、回迁房都有哪些

回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。

第一种，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是规土委认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

第二种，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到规土委的认可。

因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

二、回迁房流程

（1）开发商与回迁户签订回迁协议

（2）待房产建成后，业主本人带回迁协议及开发商出具的相关文件到指定区域的不动产登记中心提交申请办理《不动产证书》。

（3）申请通过后业主本人来领取去不动产登记中心出具的特殊流程核税通知单，去地税核税（核税一般缴纳税费是根据面积差对应的总金额3%征收契税）

（4）完成免税拿免税函至不动产登记中心缴税领取不动产证。

三、回迁房出售/过户日期

深圳的房子满两年才可以免增值税，那么回迁房出售时如何计算时间呢。有不动产证的回迁房出售日期以回迁协议签订日期为准。回迁房过户则须取得房产证后方可过户。

四、回迁房未获房产证能不能更名？

由于业主在签订回迁房协议时写的是自己的名字，因此在办理房产证的时候，证上将写的是业主本人名字。若想要将房产名字更名，就必须等到房子交房并获得房产证之后才能办理过户更名手续。而房产办理更名过户有继承、赠与、买卖3种主要方式，其中赠与是需要缴纳费用最少的方式。

五、回迁房契税怎么算？ 回迁房有什么税费？

1、回迁房办理不动产证时需要根据面积差对应的总金额*3%缴纳契税

2、有不动产权证的回迁房再次出售时税费跟正常二手房一样

六、购买回迁房的风险

①拆迁时间太长，提前付款得不偿失

许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款，作为购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。

要认清待拆迁房的规划状态，是刚列入计划还是已经准备开拆。有些确定了拆迁项目后，但实际上真正拆除完成却要长达好几年的时间，比如木头龙旧改等等。

②后期可能会涉及到补钱

部分的回迁房存在尚未有《房产证》的问题，或者当取得真正的《房产证》时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这种种的因素，都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。因此，当你需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询，尽可能避免不必要的损失。

③严防业主一房两卖

购房者要有所防范，防止业主一房两卖的行为，一定要约定房产过户和交房时间。签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。若该回迁房为夫妻共有，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。

因此，在购买回迁房的时候要特别注意风险，在取的房产证前回迁房是不能更名的，故在与业主签订协议时，一定要注意合同条款的内容和注意留存尾款。以上就是回迁房的注意事项，购买回迁房的风险，希望各位购房者可以提前理解，做到心中有数！