二手房不过户存在的8大风险

房屋买卖中，一些当事人出于逃税等原因而不办理过户登记。殊不知，只有办理了房屋过户登记后，房屋的所有权才会合法地发生转移，受到法律的承认与保护。笔者在此从法律风险来探讨如果不办理过户登记，当事人的利益在哪些方面有可能受到损害。

二手房公证和过户区别

二手房交易流程复杂繁多，其中包含公证委托和过户等步骤。如果不是全款买房，而是贷款或要赎楼的，则买卖双方签完合同后要进一步的一个步骤就是公证委托，卖方至公证处做全权委托给担保公司，并提供买房贷款银行收款账号复印件。（公证委托后担保公司方有权限帮买房赎楼。）等到赎楼完毕，接下来就是递减过户，买方和卖方及经纪人一同前往物业所属片区的产权登记中心完成产权更名。

以下有8种二手房买卖只做公证不过户的风险：

一、一房两卖

在双方已签订房屋买卖合同但尚未办理过户登记的情况下，尽管合同有效且生效，卖方负有协助买方办理过户登记的义务，但此时房屋的所有权仍然属于卖方，卖方仍然对合同项下的房屋拥有完全的处分权。这就可能导致一房两卖，具体情形为：卖方和买方一首先签订买卖合同，但尚未办理过户登记，此时，恰逢房价暴涨，卖方便又与买方二签订了买卖合同并办理了过户登记手续。此时，买方一便无法得到房产，除非他能够证明卖方与买方二的行为属于恶意串通等法律规定的例外情形。而这种举证责任往往很难做到。如此一来，买方一便只能向卖方索赔损失了。

有些当事人为消除这一风险，想出了由买方“扣留”卖方房产证的方法，以确保交易的安全。但房地产证由谁占有，并不影响房产在法律上的归属。房产证只能证明权利的存在而不能和所有权本身等同起来。这和票据等权证合一的设权证券有着质的不同。卖方完全可以通过挂失的方式补办房产证。房管机关一般不可能了解当事人之间的交易情况，也就没有理由不予办理。虽然在发证之前有个公示过程，但买方能够注意到这一公示并及时采取行动的几率是微乎其微的。因此，买方无法以此有效地防止“一房两卖”的发生。除了“扣留”房产证之外，有的买方可能更进一步地要求卖方将身份证、户口本等资料也一并交给其占有。其实，这与单纯扣留房产证相比，并没有为买方提供更好的保障。道理很简单，身份证、户口本等也可以补办。

二、无法转卖、出租、继承

由于未办理过户登记，即使买方已向卖方付清了购房款，买方也无法取得房屋的所有权，从而买方处分该房产的权利也就受到限制。可以说，买方除了要求卖方按照合同约定向其交付房屋的合同请求权之外，不享有任何对房屋进行事实上或法律上处分的权利。买方既不是房屋的所有者，也未经房屋所有者（卖方）的授权，其任何处分行为都是缺乏法律依据的。在办理过户登记之前，即使卖方已经向买方交付了房屋，买方已经实际占有了房屋，也并不意味着买方取得了处分房产的权利。如果买方将房屋转售或出租，则侵犯了卖方的权利，其行为的效力是存在瑕疵的。

此外，由于房屋没有办理过户登记，买方死亡后，该房产不能作为遗产由买方的继承人分配，能够列入遗产的只是买方要求卖方交房的合同请求权。

拆迁时的利益难保障

买卖合同项下的房产拆迁时，拆迁方所支付的补偿款按照法律的规定将支付给房屋的所有权人，也就是说，房产证上的名字是谁的，拆迁方即对谁进行补偿。

有争议的是，如果买方已经向卖方付清了购房款并实际占有了合同项下的房屋，但在办理过户之前房屋面临拆迁，拆迁补偿款究竟应该支付给买方还是卖方？有学者认为，拆迁补偿款应当支付给买方。理由有两点：一是买方已经占有了合同项下的房屋，从其占有房屋之日起，包括拆迁补偿款在内的所有孳息都应归买方所有；二是卖方已经获得了买方支付的全部购房款，如果卖方再取得征地补偿款，则有不当得利之嫌。

三、为了想要逃避营业税，暂不过户。

这样的房子虽然有了产权，看上去很保险，但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势，卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同，也进行了公证，但法院就此类纠纷判决时，不一定会判房子属于购房者。

四、房屋权利受到限制。

比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证，也属于无效。

五、房屋共有人不同意卖房。

房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。　　六、卖房者对房屋没有产权，只有使用权。

比如一些单位分房后，房子就由职工一直居住，但是单位并没有将房子产权转给职工个人，此时居住者对房子只有使用的权利，而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同，一般公证处不予公证，即使公证了也不具法律效力。

七、联建房、小产权房拿不到产权证。

购房者在购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。

八、产权证仍在办理的过渡类型房产。

当房地产公司的相关手续不齐全时，开发商可能会推迟给买受人发放房产证，此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。如果该一手卖房人再卖出后，风险就转嫁给了二手购房者。

二手房不过户怎么办理？

了解清楚不过户存在的风险，如果遇到二手房业主不配合过户怎么办？或者二手房不能过户怎么办？

现实中存在房东即业主看到房价上涨后拒绝过户，属于民事违约行为，按照《合同法》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同；二是采取措施补救；三是赔偿损失。这三种违约结果由买房人选择。因此，买房人可以选择不要卖房人双倍返还的定金，而要求对方必须继续履行合同。