2017年一季度我国房地产政策解读及宏观政策分析

2017年一季度，在因城施策的导向下，各地政府积极深化房地产政策调控。3月起，多城市房地产政策法规调整密集出台，积极稳定市场预期。本轮调控表现出极强的区域联动性，更加重视利用金融方式深化城市协同，促进市场参与各方回归理性。

从具体的市场表现看，一季度重点城市新房市场成交量同比小幅下降，其中三四线城市整体销售表现稳步向好，受益于去库存政策累积效应及热点城市外溢影响，部分三四线城市及旅游城市市场表现抢眼。与此同时，一二线热点城市新房市场在严格调控下表现相对平稳，部分需求转至二手房市场，二手房市场热度升高。

住宅用地市场供需同步上升。热点城市地方政府积极推地，企业拿地意愿也较高，各类城市住宅用地成交规模均保持增长，住宅用地成交楼面均价和溢价率继续提升。其中部分城市住宅用地成交量已接近或超过去年全年的一半。

展望未来，在调控政策积极深化的背景下，房地产市场有望稳步回归理性。特别是近期政策密集出台后，市场成交有望继续回落，价格也将趋稳。从不同城市看，部分热点城市短期供应不足，且政策力度较大，成交继续面临下行压力；而多数三四线城市在去库存政策支持下有望延续平稳增长态势。

政策环境：政策调控逐步深化、区域联动性增强，积极稳定市场预期

2017年3月5日在第十二届全国人民代表大会第五次会议上国务院总理李克强作政府工作报告，提出“坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。”

楼市调控政策密集出台、区域联动性增强。2016年9月底至今，共计40余个地级以上城市和部分县市出台调控收紧政策，其中此轮有30余城（县市）出台政策，包括15个地级以上城市和2个县市调控升级。总体来看，本轮政策以中心城市为单位，周边三四线城市联动收紧。在后续政策的影响下，由于不同城市群内部协同发展的周期、城市之间紧密度存在差异，面对调控政策的表现也不尽相同。

京津冀城市群：中心城市政策强化，周边三四线城市政策同步跟进，市场将在政策集中收紧趋势下更快回归理性。北京调控进一步升级，限购方面非京籍纳税年限调整为连续60个月，同时将商住纳入限购范围，在建在售商办类项目不得销售给个人，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给个人，但需符合名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社保或个人税条件，商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款；信贷方面，不但认房又认贷，并将离婚一年以内的购房者也视作二套房需求，首付比例也上调为购买普通自住房不低于60%，购买非普通自住房不低于80%。北京出台调控政策后，环京周边县市也集中出台调控措施，廊坊、张家口崇礼限购升级，保定市区、涿州、涞水、沧州、石家庄、天津、青岛等地开启限购限贷。此次调控的联动更好地契合了市场发展特点，将有效抑制 投机需求，也将促使京津冀区域房地产市场发展更快回归理性。

长三角城市群：中心城市需求外溢，周边三四线城市政策分段强化，市场平稳效果显现。随着需求向中心城市周边转移，中心城市南京、杭州等进一步升级限购政策，南京将限购扩至六合、溧水、高淳，杭州提高非本市户籍家庭社保或个税缴纳年限，继续巩固之前的调控效果，而周边滁州、镇江、嘉兴、句容、嘉善等三四线城市则分阶段开始限购限贷。三四线城市成为了长三角调控的重点，短期内三四线城市 投机现象将明显减少。

珠三角城市群及周边：广州及周边城市调控继续升级，海西双核同步限制二次供应。广州全市限购，并将社保及纳税期限提至5年，同时认房又认贷，对商住限购，提高购房转让门槛，广州周边佛山限购加码，中山也加入限购行列。海西城市群双核厦门、福州则继续对上一轮政策强化并有所创新，在严格限购限贷的同时，还对新购住房再转让设置条件，要求取得产权证后满2年方可上市交易，明显抑制了投机性需求。

中西部地区：收紧城市数量较少且零散分布，中心城市调控效果将迅速显现。中西部地区主要表现为城市群中心城市的逐层收紧，长沙、赣州新出台限购限贷政策，南昌、成都等城市则进一步强化升级，且针对不同城市、城市内部的不同板块，政策都体现出了差异性。在中西部分区施策的背景下，中心城市主城区内 投机性需求将逐步回归理性，城市内部库存压力较大的板块也将有效承担部分需求，引导人口合理分布。同时中心城市郊区县以及周边部分三四线城市仍将继续推进农民工市民化进程，结合自身条件，就近就地积极吸纳进城农民工。

这一轮的调控政策呈现新的变化，表现为中心城市和周边城市政策同步调控，联动促进市场平稳。至此，本轮政策的特点也越来越明朗，城市群“调控场”已然形成，片区联动施策下限购限贷逐步形成相互作用，同时更加重视利用金融方式深化片区内的影响，深化城市协同，稳定市场预期，促进市场参与各方回归理性。除限购限贷外，认房又认贷将成为各城市调控普遍标准，对自住型商品房及商住房的调控尤为明显。北京对于商住的严控、厦门福州对于购房再交易的限制政策也将被更多城市效仿，目前广州已经对商住进行限购，同时广州、青岛也已向厦门福州看齐，限制购房再交易。未来在政策干预和市场力量的共同作用下，一线城市有望得到整体降温，二线热点城市在调控进一步升级后部分非理性需求将加速离场，三四线城市则将在去库存和控风险的博弈中继续分化。

各位购房者须深入了解政策，并对后续有足够的风险分析后谨慎入市。